看房过程中，发现了很多反常识，对房产行业有了一些新的认知。基本信息和攻略在网上介绍的非常详细，这里主要写下我遇到的些许反常识点。

• 坚定自己的需求很关键，不然跳一跳够得到的桃子会越长越高，最后不知所措，冲动决策，踩进认知陷阱。

• 70 年产权是从开发商拿地时间算起的，而非你拿到房产证时间。期房周期一般 3 年左右，比如我遇到一个交房时间是拿地 6 年后的，也就是产权时间缩减到 64 年，所以要问清楚拿地时间与交房时间。

• 重视不利因素，每个开发商都会公示出相关的不利因素，只是放在了不起眼位置，所以到售楼处一定要先去看不利因素。里面是否存在一票否决的因素。比如墓地、殡仪馆，周边是否有化工厂、高速路、加油站等。

• 加分的因素，文体教卫（文化/体育/教育/卫生） + 交通。这几个因素是考虑周边地理位置的首要条件。如果在两三个项目中，不知如何选择，可以拆解这几个变量，定量加分投票选出。

  • 距离城市核心区比较近或置身其中；
  • 步行到医疗、学校、商业中心、车站；
  • 周围当下社区居住人口密度；
  • 周围产业当下规模和人均收入；
  • 没有重大不利因素。

• 开发商拿地时间与价格都有公示和资料可查，以这个价格为基准，商品房会溢价 9000 元左右，作为成交价。地铁带来的溢价增值大约 1500-2000 元，一般房子建筑成本 3000 元左右，绿化成本 300 左右每平，利润 12% 左右，以上数字是一个大概的均值。

• 看房要问的细节：

  • 小区设计是否人车分流设计，影响后期入住的舒适，同时楼栋也要尽量远离车库的出入口；
  • 在北方都说户型南北通透，好的户型是 H+1 型，同时要四四方方，如果是三室两厅一卫或两卫，要两个卧室都朝南，卫生间要明卫；
  • 注重开间与进深的比例，有相对的标准，过大过小都不好。大客厅小卧室，短进深；
  • 小高层楼房，中间层以上是相对好的楼层。
  • 重点关注下「得房率」，而非单纯的看房本面积，这个指标决定了实际的居住面积大小。
  • 是自持物业，还是其它物业。后期物业的好坏，部分决定了房屋的升值比例。

• 经验贴都强调五证两书，其中重要的是「销售许可证」，而且一定要是你选购这栋楼的销许，每栋楼都会有单独的销许，不是整个楼盘有一个销许。

• 到城市所在的规划展览馆或者经信委了解整个城市的规划，未来的发展趋势，如天津板块是东西窄，南北长，整个发展趋势是向西南发展。两个选择因素来源陈虎平老师的「城市演化论」演讲。

  • 跟着高新技术产业走，所在城市的高新技术产业区在哪里，可作为确定大区域的因素；
  • 27 岁指数，所在城市 27 岁左右的年轻人聚集在哪里，可作为上面因素的结合考量。

• 售楼处都有人脸识别系统，为了区分是自然访客还是渠道客户（中介带上门），通过中介一般会有一个点位。同时也能在中介身上要一定的返点。比如万科会给中介四个点位，所以可以和中介要到两个点位的返点，至少要一个点位。

• 售楼处销售代表的业绩是按成交套数定的，不是按房子的总价，所以尽量多压价，多申请点位。

• 售楼处样本间尺寸和实际销售是等比例的，不过里面的家具都是等尺寸缩小的，目的是通过感觉对比，突出视觉效果。

• 主打学区的楼盘，要明晰是否有明确证据，已签相应合同或施工。因为学区是交房后，派出所划线才能确定的。

• 购房除了实际看房，同时也要多看一些买房指南的书籍，因为我喜欢看书，没有去各种网站看零碎的消息，而是直接看购房指南。看了十几本之后，对买房的基本知识了解的比较清楚，和销售代表聊的时候就不会被那些专业名词忽悠到。

• 看户型图时候，一定要看带建筑尺寸的施工楼面图。这样才能判断是否适合居住，比如客厅大小是否适宜，客厅要尽可能大一些，如 3.8m 以下的厅就太小了。同时主卧也是有相应尺寸规范，过大过小都不适宜。

• 去看房会要求各种预留手机号、信息登记，一定要提前办个不用的手机号，去售楼处、中介只给这一个手机号，自己平时用的手机号坚决不能给，不然信息很快就会泄漏，电话就开始每天不断。

ChangeLog

• 201227 ZAPP 随心整理完初稿，并发布。